국토부·HUG, 11월 4일 첫 임대인 모집…8월 '주택 신속공급 방안' 후속 조치
보증금은 HUG에 예치하고 만기 땐 공사가 직접 반환…압류·경매와 무관하게 안전
임대인엔 연 4.35%(세전) 약정수익 매월 지급…2억 예치 시 월 72만5,000원
20억 이하·선순위 부채 80% 이하 주택 대상…내년 1월부터 순차 입주
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 11월 4일 '전월세 안심신탁' 사업의 첫 임대인 모집을 시작했다. 지난 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치로, 임대인과 임차인, HUG가 3자 계약을 맺는 방식이다. 임차인은 전세보증금에 해당하는 금액을 HUG에 예치하고, HUG는 이를 주택공급 활성화펀드에서 운용해 임대인에게 매달 약정 수익을 지급한다.
계약이 끝나면 예치금은 HUG가 임차인에게 직접 돌려준다. 임대인이 보증금을 직접 받지 않는 구조라 임대인이 돌려주지 못하거나 주택이 압류·경매에 넘어가도 예치금은 HUG에 보관돼 있어 돌려받을 수 있다. 다만 모집공고상 임차인의 주택 훼손이나 월임대료 연체(준전세형)를 이유로 임대인이 이의를 제기하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 최대 2개월 유보할 수 있고, 그 안에 합의가 안 되면 해당 금액은 공탁 수수료를 뺀 나머지가 법원에 공탁된다. 임차인이 계약 종료 후 퇴거를 미루는 경우에도 반환이 유보될 수 있다. 법적 계약 형태는 보증금이 오가지 않는 '보증금 없는 월세'로, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권과 임대료 5% 증액 제한, 대항력은 그대로 적용된다.
이번 모집공고 기준 임대인 약정 수익률은 연 4.35%(세전)다. 임차인이 2억 원을 예치하면 임대인은 세전 연 870만 원, 월평균 72만5,000원을 받는다. 수익률은 계약기간과 갱신기간에는 동일하게 적용되고, 이후 신규 모집 때는 시장금리 등을 반영해 조정된다. 예치금만 내고 월세를 내지 않는 전세형 외에 일정 수준의 월세를 임대인에게 직접 지급하는 준전세형도 이용할 수 있다.
대상 주택은 가격 20억 원 이하이면서 기존 선순위 부채가 주택가격의 80% 이하여야 하고, 임차인이 맡기는 예치금도 적정 전세시세 이내로 제한된다. 임대인과 임차인의 소득·자산 기준은 별도로 두지 않지만 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 우려가 있으면 가입이 제한될 수 있다. 임대인은 4일부터 안심전세포털이나 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청할 수 있고, 주택 요건 검증과 3자 계약, 예치금 납부를 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주가 시작된다. 김이탁 국토부 1차관은 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라며 "제도가 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다"고 전했다.
